הזדמנויות השקעה מומלצות עבורכם – ניהול השקעות בחו"ל
בשנים האחרונות משקיעים רבים נכנסים באופן עצמאי או עם גופים פיננסיים אל שווקים בחו"ל. ובצדק הם עושים זאת, שכן תיק נכסים הכולל ניירות ערך, השקעות נדל"ן בחו"ל והשקעות אלטרנטיביות אחרות, מציג כמה יתרונות מהותיים. למשל הגדלת הפיזור והקטנת התלות בשוק המקומי, הרחבת מגוון האפשרויות והקטנת התנודתיות, הזדמנויות לתשואות נאות יותר, ועוד. לכן במאמר הבא נביא מידע חשוב לגבי השקעות בחול ובדגש על השקעות נדל ן.
למה דווקא בחו"ל ועם מי להשקיע?
ניהול השקעות בחו ל יכול להתבצע כאמור באופן עצמאי או באמצעות גופים מנהלים, כאשר אחד היתרונות הבולטים הוא הגדלת הפיזור מבחינה סקטוריאלית וגיאוגרפית כאחת. השקעה בחו"ל מקטינה את התנודתיות ואת הסיכון שבהיצמדות לשוק אחד (בישראל), הנוטה להגיב בחוזקה לתמורות כלכליות, ביטחוניות, פוליטיות ואחרות. למעשה, אם יש לכם קרן פנסיה או קופת גמל סביר להניח שחלק מהתיק שלכם מושקע בניירות ערך בחו"ל, בדיוק מהסיבה הזאת.
בתוך כך, קיימות אפשרויות רבות עבור השקעות בשווקים זרים, למשל דרך קרנות נאמנות חו"ל, באמצעות קניית ניירות ערך זרים בדגש על אג"ח מדינות, קונצרניות ומניות, השקעה באמצעות תעודות סל זרות, השקעה במדדים בינלאומיים בבורסות שונות דרך תעודות סל ישראליות, וכן השקעות בתחומים בלתי סחירים כמו הלוואות עמיתים, תשתיות ונדל"ן (תחום חשוב שעליו נרחיב בהמשך).
אם כן, ניהול נכון של השקעות בשווקים זרים מעניק הרבה יותר הזדמנויות, מאזן את התנודתיות שכרוכה בהתמקדות בשוק המקומי, מאפשר התאמה אישית מדויקת לצרכי הלקוח, ובתוך כך תורם להגדלת התשואות בתיק הנכסים הכללי. את ההשקעה העצמאית בניירות ערך אפשר לבצע דרך סניף הבנק, כאשר עמלות הקנייה מכירה נעות סביב 0.15% לפעולה. יחד עם זאת, אם השקעה בשוק המקומי מצריכה הבנה טובה ובקיאות, על אחת כמה וכמה נכון הדבר כאשר משקיעים בניירות ערך ספציפיים בבורסות ובשווקים רחוקים מהעין ומהלב. לכן, מי שבוחר להיכנס להשקעות כאלו באופן עצמאי צריך לעשות חריש עמוק וללמוד את התחומים הרלוונטיים.
תיק חו"ל מנוהל
כאלטרנטיבה להשקעות עצמאיות, ניתן להתקשר עם קרנות המתמקדות ספציפית בניהול תיקים בחו"ל. גופים אלו מחזיקים דסק חו"ל ומחלקות מחקר בהם מתבצעים ניתוחי מאקרו ומיקרו, החל בכלכלת המדינות השונות ועד לסקטורים וחברות ספציפיות. למעשה, מנהלי ההשקעות המנוסים ביותר בקרנות הם שעוסקים בשווקים בחו"ל, עקב האתגרים המקצועיים המורכבים.
לצד היתרון של ליווי מקצועי ברמה גבוהה, גם ניתן לפתוח ביתר קלות ובפחות בירוקרטיה חשבון בנק בחו"ל דרך נציגויות בישראל של בנקים בינלאומיים, על מנת לבצע את פעולות קניית ומכירות ניירות הערך בחשבון. החברות גם יספקו ייעוץ אודות הטבות מס מיוחדות הקשורות למטבע חוץ, יאפשרו לנהל תיק במט"ח ללא צורך להמירו לשקלים, ועוד.
יחד עם זאת, ראוי להדגיש כי לפתיחת תיק השקעות המתמקד בשווקים זרים בחברות ביטוח או בבתי השקעות, יש גם חסרונות. ראשית, במרבית המקומות קיים סכום מינימום גבוה למדי עבור משקיע פרטי ממוצע, מה שלא מאפשר לכל אחד להיכנס. בנוסף, קיימים דמי ניהול שעשויים לנוע בין 1.5% ל- 3% בהתאם לטיב ההשקעה, ולהגיע לסכומים בלתי מבוטלים לאורך השנים. עקב חסרונות אלו ונוספים, יש לא מעט משקיעים הבוחרים בכל זאת להשקיע במוצרים פיננסיים בחו"ל בדרך עצמאית או "חצי עצמאית".
למשל, תמורת סכום יחסית סמלי (כאלף ₪ בשנה) ניתן לעקוב אחר תיק ההשקעות על משקיע בעל ניסיון רב, שהביא תשואות נאות לאורך העשור האחרון באמצעות השקעות בני"ע בחו"ל. רק זכרו שהדבר יחייב אתכם ממש לעקוב ברמה החודשית, השבועית ואפילו היומית אחר הפעולות בתיק שלו ולהעתיק אותן לתיק שלכם. אפשרות נוספת היא כאמור ללמוד עצמאית את התחום ולהיכנס בהדרגה להשקעות בחו"ל – למשל בסקטורים ספציפיים כמו אנרגיה מתחדשת או להשקיע פאסיבית במדדים כמו s&p 500. עוד חשוב לדעת שישנן אפשרויות מומלצות ואלטרנטיביות לשוק ההון, בפרט השקעה בנדלן בחול שמייד נרחיב עליה.
כאמור, על הסקטורים היותר מעניינים לאחרונה נמנות מניות האנרגיה הירוקה אשר מראות עליות יפות ואף דרמטיות. הסקטור נהנה מסביבת ריבית נוחה המאפשרת המשך התפתחות ותחזיות אופטימיות, וכן נהנה מקידום תוכניות להפקת אנרגיה מתחדשת על ידי ממשל ביידן, ומהתבססות הולכת וגוברת של התחום בכללותו – למשל בארה"ב צמח שוק האנרגיה הסולארית ב- 20% במהלך 5 השנים האחרונות.
תחום נוסף ששווה לשים אליו לב הוא השקעות P2P (Peer To Peer), סוג של הלוואות חברתיות העוקפות את הבנקים וניתנות לאנשים פרטיים ועסקים – בעיקר בארה"ב. מדובר בהשקעות באמצעות פלטפורמות ייעודיות או קרנות מתמחות שמפזרות סיכונים, אשר ניתן להיכנס אליהן בסכומים נמוכים יחסית. אלו השקעות לא סחירות, כלומר אלטרנטיביות לשוק ההון ופחות מושפעות מתנודותיו, אשר רמת הסיכון בהן מחושבת ונמוכה בעיקרון, וטווח ההשקעה הנע בממוצע בין 3 ל- 5 שנים אינו מחייב את נעילת הכסף לתקופות ארוכות.
תרצו שנחזור אליכם?
אפשרות מומלצת – השקעה בנדל"ן בחו"ל
מבין מגוון האפשרויות של השקעות בחול, נדלן הוא תחום הזוכה להתעניינות גבוהה בשנים האחרות, ויש לכך כמה סיבות טובות:
- המשקיע הישראלי מכיר היטב את שוק הנדל ן המקומי שנחשב לאפיק בטוח למדי ומביא לתשואות נאות. אז מה שהוכיח את עצמו בישראל אמור להמשיך את הקו בחו"ל.
- מצד שני, הנדל"ן בישראל דווקא סובל מהאטה בשנים האחרונות. הוא אמנם מביא עדיין תשואות סבירות הנעות סביב 3% על שכר הדירה + עליית ערך הנכס עם השנים, אבל אין זו התמונה של העשורים הקודמים. לעומת זאת, נדל ן מעבר לים שבו משקיעים בצורה חכמה יכול להביא לתשואה הנעה בין 6% ל- 10%.
- שוק ההון המקומי והבינלאומי הציג תנודתיות גבוהה בשנים האחרונות. מאידך, ההשקעה בנדל"ן מניב ובפרויקטי בנייה בחו"ל מביאה לניהול הנכסים מרכיב בלתי סחיר שאינו מושפע ישירות משוק ההון ומתנודותיו.
- זוהי השקעה הנחשבת לבטוחה יחסית אך עם תשואות נאות יותר מאפיקים עם סיכון נמוך, כמו פיקדונות בנקאיים או השקעה באג"ח.
- באמצעות קרן השקעות נדלן בחול אפשר להשיג פיזור גדול על ההשקעה, כלומר לא לשים את כל הביצים בסל אחד של פרויקט או דירה ספציפית.
- אל הקרנות האלו גם אפשר להיכנס בסכומים נמוכים יחסית המתאימים לכיסו של המשקיע הפרטי הממוצע. מדובר בסכומים נמוכים בהרבה מפתיחת תיק השקעות חו"ל מנוהל או מרכישה של דירה בארץ הכרוכה בהון עצמי בלתי מבוטל ולרוב גם במשכנתא גבוהה.
- ניתן להשקיע בנדל ן בחו"ל באופן עצמאי ובכך לחסוך בעמלות הקרן. מאידך, בקרנות עובדים מומחים ומתבצעים שיתופי פעולה עם גורמים מקומיים מקצועיים, מה שהופך את ההשקעה ליותר מושכלת ומשתלמת, ואת כל נושא הניהול והבירוקרטיה להרבה יותר נוח, יעיל ואפשרי.
- המיסוי על השקעות בנכסים בחו"ל אמנם אינו נמוך ועומד בממוצע על כ- 25%, אך הדבר דומה למס הריאלי על רווחי הון בהשקעות בניירות ערך.
היכן משקיעים בנדל"ן בחו"ל?
חשוב להבין כי השקעות נדל"ן מעבר לים אינן מתמקדות רק בדירות פרטיות למגורים, אלא חובקות מגוון רחב של נכסים כגון משרדים, חנויות, מבנים מסחריים, פרויקטי מגורים, בתי מלון וחניונים. הגורם המשותף הוא שאיפה להשיג תשואה המגיעה דרך דמי השכירות של אנשים פרטיים או גורמים מסחריים, כשלכך מצטרפת עליית ערך הנכס. המשמעות היא שממש כמו בישראל, יש להשקיע בנכסים בעלי פוטנציאל טוב לתשואות נאות, וזאת כתלות בשורה ארוכה של פרמטרים כמו מצבה הכלכלי של המדינה, מגמת מחירי השכירות באזור הספציפי, עליית או ירידת שווי הנכסים באזור, רוויה או ביקוש בהסתכלות עתידית, וכן הלאה.
לדוגמא, בעת האחרונה ישנה התעניינות גוברת בשווקי נדל"ן של מערב ומזרח אירופה ושל ארה"ב. השקעות בקייב בירת אוקראינה הביאו בשנים האחרונות לתשואות משכירות הנעות בין 10% ל- 15%, השקעות בבודפשט בירת הונגריה הביאו לתשואה משכירות של כ- 6% עם עלייה של 15% בערך הדירות ב- 6 השנים האחרונות, ובבוקרשט בירת רומניה הושגו תשואות שבין 5% ל- 8%. בנוסף, בארה"ב אין זה נדיר להשיג תשואות הנעות בין 15% ל- 25%.
יחד עם זאת, השקעה נבונה המביאה לתשואות נאות כאלו מצריכה מחקר מעמיק, הבנה טובה מאוד של השוק ובחירה נכונה של נכסים ופרויקטים. כמו כן, יש להביא בחשבון שמהתשואות ברוטו יופחתו לא מעט הוצאות הקשורות בניהול הנכס ובמיסוי, בהתאם לכללים ולחוקים החלים בכל מדינה. כך למשל, בארה"ב קיימות דרישות תחזוקה וניהול גבוהות המתבטאות בהוצאות שמגיעות ל- 20% בממוצע מדמי השכירות, ולכך מצטרף המיסוי בהתאם להסדרים שבין ישראל לארה"ב. לפיכך, מה שהתחיל בתשואה של 17% עשוי בהחלט להגיע בסופו של יום ל- 8% בלבד, אך עדיין גבוה מהקיים בישראל נכון להיום.
כמה מילים על קרנות הנדל"ן
השקעות בנכסי נדל"ן מחוץ לישראל הן מורכבות ומאתגרות עבור המשקיע הפרטי, ולכן רבים מעדיפים לפנות אל קרן השקעה בנדל"ן בחו"ל. היתרונות המרכזיים של קרנות אלו הוצגו לעיל, לכן רק נסביר כעת את מהותן. בניגוד להשקעה פרטית בנכס מסוים, הקרנות מגייסות כספים ממספר משקיעים ומשתמשות בהון על מנת להשקיע בפרויקטים נבחרים – החל בהקמת מבנים פרטיים, ציבוריים ומסחריים עם גורמים מקומיים, ועד לרכישה של נכסים מניבים.
העניין הציבורי מתמקד כיום בעיקר בקרנות REIT (Real Estate Investment Trusts) אשר מחזיקות, מנהלות ומשכירות נכסים מניבים בפיזור גדול של מאות ואלפי נכסים. בתור משקיעים בקרנות אלו אתם מחזיקים במספר מסוים של יחידות קרן, ובהתאם לכך תקבלו דיבידנדים הנגזרים מהרווחים. התקנות מחייבות את הקרנות לחלק לפחות 90% מהרווח כדיבידנד ואילו עשרת האחוזים הנוספים מוקדשים להשקעות עתידיות, ניהול נכסים ופעילות הקרן עצמה.
במילים פשוטות, הדבר דומה להשקעה בקרן נאמנות עם פיזור נכסים משמעותי, רק שכאן אתם מושקעים בנכסי נדל"ן שונים ונהנים מאפיק יחסית בטוח עם תשואות המתקרבות לאלו של אפיקים מנייתיים. אל חלק מהקרנות ניתן להיכנס אפילו בסכומים של כמה עשרות אלפי שקלים והן דואגות לכל המחקר המקדים, איתור הנכסים או הפרויקטים, שיקולי תשואה מול סיכון, איתור שוכרים, דאגה להיבטים משפטיים, דאגה לניהול הפרויקט והנכס וכן הלאה.
עם מי להשקיע?
אמנם קיימות הזדמנויות השקעה מצוינות בנדל"ן בחו"ל, ובאופן כללי נקודת הפתיחה היא טובה, אבל התחום אינו נטול סיכונים. דווקא הביקוש הגובר הביא לפרסומים רבים מטעם יזמים המבטיחים תשואות ענק ומחירי כניסה מינימאליים, אך לעיתים מדובר בגורמים אופורטוניסטים בלי מספיק ניסיון והבנה. לא חסרים סיפורים מצערים על אנשים שנכוו – ראו המקרה של קרן הגשמה. לכן, כאשר בוחרים יזם או קרן יש לבצע בדיקות מקדימות המתייחסות אל הניסיון הקיים במדינת היעד, היכולת לטפל בכלל הנושאים הפיננסיים והטכניים, ובכלל מהרצינות והאמינות של העוסקים במלאכה.
מעבר לכך, כאשר בוחרים מבין קרנות המשקיעות בנדל"ן בחו"ל יש לבחון את התשקיפים של הקרן מהשנים האחרונות (זכרו שהקרן מחויבת בהוצאת תשקיף בהתאם להנחיות העדכניות). כמו כן בדקו את מדיניות חלוקת הרווחים ואת היסטוריית ההשקעות של הקרן, את מסלולי ההשקעה שהיא מציעה ואת גובה העמלות. ואם היזם או הקרן מתמקדים בפרויקט או בנכס ספציפי חובה לרדת לפרטי הפרטים של נתוניו.
לעשות את זה נכון
אם כן, ניהול נכון של השקעות בחו"ל פותח בפניכם מגוון רחב של אפשרויות, שלפחות חלקן מציעות משוואת סיכון-תשואה טובה יותר מאשר השוק המקומי. בכל מקרה הן מאפשרות פיזור נרחב יותר של הנכסים עם התאמת סיכונים להעדפות אישיות, ואיזון התשואה בתיק ההשקעות בכללותו. יחד עם זאת, צריך גם לדעת לבחור את הגופים, המסלולים וההשקעות שלכם.
