קרנות נדלן בחול-למה מומלץ להשקיע

זמן קריאה 4 דקות 

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp
קרנות נדלן בחול-למה מומלץ להשקיע
Overseas real estate funds - why it is advisable to invest

שוק הנדל"ן מעבר לים הפך בשנים האחרונות לאחת מזירות ההשקעה המבוקשות ביותר בקרב משקיעים ישראליים התרים אחר הזדמנויות השקעה המגלמות פוטנציאל תשואה גבוה ביחס לאלה המוצעות בענף הנדל"ן המקומי. את מירב הפעילות מרכזות קרנות הנדל"ן הפועלות בשווקים בחו"ל ומאפשרות למשקיעים פרטיים להצטרף להשקעה בפרויקטים נבחרים. אילו סוגי קרנות נדל"ן פעילות בחו"ל ומה ההבדל בניהן? הנה כל מה שחייבים לדעת על השקעה באמצעות קרנות נדל"ן בחו"ל.

מחירי נכסי הנדל"ן בשוק המקומי שהאמירו בעשור האחרון שחקו באופן דרמטי את פוטנציאל התשואה בהשקעה והצטרפו ליתר הסיבות שהובילו את המשקיעים המקומיים להדיר רגליהם בשנים האחרונות מהשקעות בענף הנדל"ן בישראל. לצד כאמור מחירי הנדל"ן הגבוהים בארץ והמיסוי הכבד סביב הקנייה והמכירה, שאינם משקפים תשואה מיטבית על ההון, ישנם גם חסמים נוספים בדמות דרישות הון עצמי גבוה הדרוש לרכישה או השקעה בנכס נדל"ן בשוק המקומי כמו גם הבירוקרטיה המסורבלת המאריכה באופן מהותי את משך הזמן עד לביצוע העסקה, ולעיתים אף מביאה להתייקרותה.  

אלמנטים אלו "תרמו" לכך שהשקעות נדל"ן בישראל בשנים האחרונות מגלמות תשואות נמוכות באופן מובהק ביחס לאלה המקובלות בהשקעות נדל"ן בחו"ל בעלות אותו פרופיל סיכון. הבנה זו התגבשה בקרב המשקיעים מה שייצר מגמה של הסטת כספים לאחת מהאלטרנטיבות הפופולריות של השנים האחרונות – השקעות נדל"ן מניב בחו"ל

מדובר למעשה באפיק שהפך לאחד ממנועי הצמיחה של הגופים המוסדיים ולחלופת השקעה המושכת המוני משקיעים פרטיים מתוך הבנה כי ניתן להשקיע באופן פאסיבי סכומים נמוכים יחסית ולהנות מתשואות עודפות ויצירת הכנסה שוטפת לאורך זמן, זאת כמובן לצד גיוון נכון של תמהיל ההשקעות. את פעילות ההשקעה מובילות לרוב קרנות הנדל"ן המתמחות באיתור נכסים וייזום של פרויקטי נדל"ן ומציעות למשקיעים לקחת חלק בהשקעה אותה מובילה הקרן בשאיפה לייצר תשואה הולמת. עם זאת, על אף שהמטרה זהה לכל אותן קרנות – יצירת ערך למשקיעים – אלה גם נבדלות זו מזו במספר פרמטרים מהותיים:

אזורי פעילות – מיקוד אזור הפעילות הנדל"נית של כל קרן שונה מאחת לשנייה אם כי באופן כללי רובן פועלות בעיקר בענף הנדל"ן בארה"ב ואירופה, הנחשבות לזירות השקעה פורחות וכאלה הנהנות מסנטימנט חיובי כבר שנים ארוכות. עם זאת, שוק הנדל"ן בארה"ב ואירופה מספק היצע כמעט בלתי מוגבל של השקעות נדל"ן ולכן קיים שוני מהותי בין השקעה באזור כזה או אחר בתוך המדינה – מבחינת הסכומים, אופי ההשקעה, היבט המיסוי וכיוצא בזה.

רוצים לשמוע עוד על קרנות נדלן בחול-למה מומלץ להשקיע

למידע נוסף השאירו פרטים

סקטורים – לצד השוני במיקוד בשוקי הנדל"ן השונים מעבר לים, כל קרן גם בוחרת נישה בה היא מתמחה ובהתאם מאתרת ומשקיעה בנכסים או פרויקטים הנכללים תחת סקטור זה. כך לדוגמה, ישנן קרנות המתמחות בהשקעות נדל"ן למגורים, כלומר יחידות דיור, בנייני מגורים ומולטי-פמילי, בעוד אחרות מתמקדות בנדל"ן מסחרי הכולל מרכזי קניות, קניונים וכיוצא בזה. 

מדיוניות השקעה ומטרות – כל קרן השקעות מגדירה עבור עצמה מדיניות ואסטרטגיית השקעה שלפיהן היא פועלת ואלה מגדירות באופן ברור את התנאים הנבחנים בכל הזדמנות טרם כניסתה של הקרן להשקעת נדל"ן כלשהי. כך לדוגמה, ישנן קרנות הרוכשות מקבצי דיור למגורים ומייעדות אותם לשכירות ארוכת טווח, כלומר יצירת נכס מניב, זאת תוך השבחת הנכס לאורך זמן מתוך שאיפה כי ביום מן הימים יימכר ברווח גבוה יותר. 

מנגד, ישנן קרנות יזמיות המקימות פרויקטי נדל"ן ומוכרות אותם עוד בטרם סיימו את הקמתם. המשמעות היא שקיים שוני מהותי בין פעילות של קרן יזמית שמקימה פרויקטים ומייעדת אותם למכירה לצד שלישי לבין קרן השואפת לרכוש נכסים ולהשכירם במטרה לייצר מהם הכנסה שוטפת וקבועה לאורך זמן. נוסף על כך, בשנים האחרונות חלה מגמה של צמיחת קרנות המתמחות במתן חוב ליזמי נדל"ן ואלה למעשה מתפקדות רק כגוף מממן המספק אשראי ליזמים בתמורה למספר בטחונות וריבית נאה על הכסף.

אופי ההשקעה – אופי ההשקעה נוגע גם במסגרת המדיניות שקבעה הקרן וזו מגדירה במידה רבה האם הקרן תבצע השקעות בעלות סיכון נמוך – למשל רכישה של פרויקטי נדל"ן מאוכלסים המייצרים הכנסה שוטפת – או לחילופין תבצע השקעות המגלמות סיכון גבוה יותר בדמות רכישת קרקע, הוצאת היתרים וכאשר אלו ייתקבלו תבוצע עבודת הקמת פרויקט הנדל"ן הייעודי (קרן יזמית). שתי פוזיציות השקעה אלה מגלמות סיכון ואופי אחר לחלוטין של השקעה ובהתאם התשואה המוערכת עבור המשקיעים שונה.

בעניין זה ראוי לציין כי פעילות קרן יזמית כרוכה בסיכון רחב יותר ביחס לפעילות קרן נדל"ן מניב בחו"ל. הסיבה נעוצה בעובדה כי בפעילות של יזמות נדל"ן כספי המשקיעים נעול לתקופה ארוכה, כלומר אינם נזילים ולא ניתנים למשיכה בכל עת, זאת נוסף לסיכונים הקיימים בכל שלבי הקמת הפרויקט כמו גם בתהליך אכלוס הנכס שנדרש עוד קודם לסיום תהליך ההקמה. הסיכון הזה מתבטא כמובן בתשואה פוטנציאלית גבוהה יותר למשקיעים ולקרן עצמה. 

קרן סחירה או פרטית – עבור כל קרן נדל"ן ניצבת האפשרות לבצע הנפקה בבורסה ולמעשה להפוך לחברה ציבורית ומפוקחת או לפחות כזו העומדות בתקנות הרשות לניירות ערך בכל הנוגע לאופי ההשקעה ואופן תיווך המידע המקצועי והשיווקי שנמסר למשקיע. כך לדוגמה, קרן הנסחרת בבורסה ומבקשת לגייס כספים מהמשקיעים באמצעות תשקיף לציבור נדרשת לקבל את אישור הרשות לני"ע שמפעילה פיקוח ורגולציה מחמירים ככל הניתן, זאת כדי למנוע מצבים של הטעיית המשקיעים ואובדן כספי ההשקעה כתוצאה מכך. 

אחד המקרים שבלט לאחרונה ועלה לכותרות היה זה של קרן הגשמה שספגה קנסות כבדים מצד הרשות בטענה כי הקרן נקטה בצעדים של הטעייה מכוונת כלפי הלקוחות והציגה מידע מעוות וחצאי אמיתות באשר לתשואות ואטרקטיביות ההשקעה. מכאן, המשמעות היא כי קרן סחירה היא כזו הפועלת תחת רגולציה ופיקוח הדוק לעומת קרן פרטית שאינה נמצאת תחת גוף מפקח ספציפי ובהתאם לא נתונה להגבלות בכל הנוגע לאופן ואמינות המידע המוצג ללקוח. 

כל פרמטרים אלו למעשה מבדילים בין קרן נדל"ן כזו או אחרת ונדרשים לבחינה קפדנית על-ידי המשקיע הפוטנציאל כדי להבין האם פעילות הקרן, מדיניות ההשקעה ויתר האלמנטים המגדירים את פעילותה הולמים בצורה מיטבית את דרישותיו ורמת הסיכון שמוכן ליטול על עצמו במסגרת ההשקעה.

מחפשים הזדמנויות השקעה ?

מה קרנות נדלן בחול מציעות למשקיעים?

אמנם קיים שוני מהותי בין אופי פעילות הקרנות בזירות הנדל"ן בחו"ל אך לרוב אלה מציבות תנאים דומים לכניסה להשקעה כמו גם תמורה זהה במידה וההשקעה צלחה. כך למשל, רף הכניסה המינימלי להשקעה ברוב הקרנות עומד על כעשרות אלפי דולרים, מה שמאפשר למשקיעים לסכן סכומים נמוכים, וודאי ביחס לאלו הנדרשים להשקעה בנכסי נדל"ן בשוק המקומי. חשוב לציין כי ביחס לגובה ההשקעה נגזר גם הרווח ולכן השקעות בסכומים נמוכים הם כאלו המייצרים רווחים במידה שווה. 

כמו כן, כל הקרנות מציעות למשקיעים אלטרנטיבות השקעה שנבחנו ע"י וועדת ההשקעות המקצועית של הקרן וקיבלו את ההסכמה כי הן אכן כדאיות. חשוב לציין כי כל קרן מחזיקה במספר חברי וועדה מקצועיים האמונים על ההכרעה באשר לטיב העסקה, כך שאם ניתן אישור זו מוצעת למשקיעים. מלבד זאת, הקרן מלווה לרוב ביועצים מקצועיים בדמות רואי חשבון, עורכי דין ויתר התפקידים הנדרשים להובלת עסקה מרגע איתורה ועד השלמתה.  

יתרה מכך, ההשקעה בקרן נדלן מניב בחול למעשה אינה דורשת מהמשקיע פעילות אקטיבית כלשהי כך שהקרן היא זו האחראית על מעקב אחר מצב הפרויקט, השלמת התהליך ובהתאם אכלוס, תחזוק וגביית התשלומים השוטפים המהווים דיבידנדים תקופתיים למשקיעי הקרן. 

יתרונות השקעה בקרן נדל"ן חו"ל

פיזור גיאוגרפי וגיוון תמהיל ההשקעות – השקעה בנכסי נדל"ן בחו"ל הם חלק בלתי נפרד מפיזור השקעות וניהול סיכונים חכם. העובדה כי לא מדובר במכשיר פיננסי סחיר למעשה מנטרל את סוג השקעה זו ממצבים של תנודתיות חריפה בשוקי ההון ויתרה מכך, השקעה מעבר לים למעשה מונעת מצב שכל הכספים (לרבות החסכונות הפנסיוניים) מושקעים רק בזירה המקומית.

עלויות השקעה נמוכות – קיים פער עצום בין ההון הדרוש להשקעה בנדל"ן מניב בישראל ביחס לרף המינימלי הנדרש בקרנות הנדל"ן הפועלות בחו"ל. במילים אחרות, ההיצע הרחב של השקעות מעבר לים מספק מענה גם עבור מי שמחפש השקעות בסכומים נמוכים יחסית מבלי להשתעבד לנכס. 

פוטנציאל תשואה גבוה – התשואה הממוצעת למשקיע בשוק הנדל"ן בישראל עומדת על כ-3% אלא שבשווקי חו"ל (אם כי תלוי במדינה, סביבת הפרויקט ויתר הפרמטרים בעלי משקל המשפיעים על התשואה) התשואה לרוב גבוהה הרבה יותר ולעיתים אף מסתכמת בשיעור דו-ספרתי.

שקל חזק – המטבע המקומי התחזק בשנתיים האחרונות מול סל המטבעות המובילים ולמעשה מדובר ביתרון המשפיע על מאזן הכדאיות ביחס למשקיעים מקומיים המתבקשים לבצע את ההשקעה בדולר או אירו. המשמעות היא שהמרת כסף משקל למטבע זר מטיבה עם המשקיע הישראלי כל עוד השקל ממשיך להפגין עוצמה.  

בשורה התחתונה, היכולת להשקיע באמצעות קרנות הנדל"ן הפעילות בשווקים מעבר לים הגבירה את תיאבון המשקיעים המקומיים שהבינו כי מדובר באלטרנטיבה המספקת ערך כלכלי אמיתי אם בוחרים בקרן השקעות מקצועית וכזו עם היסטוריית השקעות מוצלחות. אם גם הנכם מעוניינים לקצור את הפירות מהשקעה בענף הנדל"ן בחו"ל, צוות היועצים הפיננסיים שלנו פועל מול מנהלי קרנות הנדל"ן המובילות ומתמחה בהתאמה של אופי ההשקעה למידות וצרכי המשקיע. אנו כאן כדי להבטיח שתזכה בהשקעה מניבה ויציבה לצד שקט נפשי שהכסף שלך מנוהל אצל הטובים ביותר.

רוצים לשמוע עוד על קרנות נדלן בחול-למה מומלץ להשקיע

מוזמנים לשלוח לנו הודעה

שיתוף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

כתבות שיכולות לעניין אותכם

הדרך הנכונה לתכנון וניהול פיננסי לדור הבא

מומלץ עבורך
מדינת ישראל מחלקת הטבת מס של 40% עבור בני 60 +

בואו לבדוק את זכאותכם 

האם הכסף שלך מנוהל נכון?

הגיע הזמן לעשות את הצעד הראשון לעתיד הכלכלי שלך

העתיד הכלכלי

לקבלת טיפים על חיסכון, השקעות, כלכלה פרקטית ועוד..

רוצה לגלות מהם סוגי ההשקעות האלטרנטיביות המתאימים לך?

הגיע הזמן לעשות את הצעד הראשון לעתיד הכלכלי שלך

הפייסבוק שלנו
להשוואה בין ניהול תיקים לפלטפורמת ההשקעה השונות

הגיע הזמן לעשות את הצעד הראשון לעתיד הכלכלי שלך

הנצפים ביותר

לתכנון פיננסי מקצועי לעתיד הכלכלי שלך

השאירו פרטים ומומחה מטעמינו יחזור אליכם בהקדם