סקטורים – לצד השוני במיקוד בשוקי הנדל"ן השונים מעבר לים, כל קרן גם בוחרת נישה בה היא מתמחה ובהתאם מאתרת ומשקיעה בנכסים או פרויקטים הנכללים תחת סקטור זה. כך לדוגמה, ישנן קרנות המתמחות בהשקעות נדל"ן למגורים, כלומר יחידות דיור, בנייני מגורים ומולטי-פמילי, בעוד אחרות מתמקדות בנדל"ן מסחרי הכולל מרכזי קניות, קניונים וכיוצא בזה. 

מדיוניות השקעה ומטרות – כל קרן השקעות מגדירה עבור עצמה מדיניות ואסטרטגיית השקעה שלפיהן היא פועלת ואלה מגדירות באופן ברור את התנאים הנבחנים בכל הזדמנות טרם כניסתה של הקרן להשקעת נדל"ן כלשהי. כך לדוגמה, ישנן קרנות הרוכשות מקבצי דיור למגורים ומייעדות אותם לשכירות ארוכת טווח, כלומר יצירת נכס מניב, זאת תוך השבחת הנכס לאורך זמן מתוך שאיפה כי ביום מן הימים יימכר ברווח גבוה יותר. 

מנגד, ישנן קרנות יזמיות המקימות פרויקטי נדל"ן ומוכרות אותם עוד בטרם סיימו את הקמתם. המשמעות היא שקיים שוני מהותי בין פעילות של קרן יזמית שמקימה פרויקטים ומייעדת אותם למכירה לצד שלישי לבין קרן השואפת לרכוש נכסים ולהשכירם במטרה לייצר מהם הכנסה שוטפת וקבועה לאורך זמן. נוסף על כך, בשנים האחרונות חלה מגמה של צמיחת קרנות המתמחות במתן חוב ליזמי נדל"ן ואלה למעשה מתפקדות רק כגוף מממן המספק אשראי ליזמים בתמורה למספר בטחונות וריבית נאה על הכסף.

אופי ההשקעה – אופי ההשקעה נוגע גם במסגרת המדיניות שקבעה הקרן וזו מגדירה במידה רבה האם הקרן תבצע השקעות בעלות סיכון נמוך – למשל רכישה של פרויקטי נדל"ן מאוכלסים המייצרים הכנסה שוטפת – או לחילופין תבצע השקעות המגלמות סיכון גבוה יותר בדמות רכישת קרקע, הוצאת היתרים וכאשר אלו ייתקבלו תבוצע עבודת הקמת פרויקט הנדל"ן הייעודי (קרן יזמית). שתי פוזיציות השקעה אלה מגלמות סיכון ואופי אחר לחלוטין של השקעה ובהתאם התשואה המוערכת עבור המשקיעים שונה.

בעניין זה ראוי לציין כי פעילות קרן יזמית כרוכה בסיכון רחב יותר ביחס לפעילות קרן נדל"ן מניב בחו"ל. הסיבה נעוצה בעובדה כי בפעילות של יזמות נדל"ן כספי המשקיעים נעול לתקופה ארוכה, כלומר אינם נזילים ולא ניתנים למשיכה בכל עת, זאת נוסף לסיכונים הקיימים בכל שלבי הקמת הפרויקט כמו גם בתהליך אכלוס הנכס שנדרש עוד קודם לסיום תהליך ההקמה. הסיכון הזה מתבטא כמובן בתשואה פוטנציאלית גבוהה יותר למשקיעים ולקרן עצמה. 

קרן סחירה או פרטית – עבור כל קרן נדל"ן ניצבת האפשרות לבצע הנפקה בבורסה ולמעשה להפוך לחברה ציבורית ומפוקחת או לפחות כזו העומדות בתקנות הרשות לניירות ערך בכל הנוגע לאופי ההשקעה ואופן תיווך המידע המקצועי והשיווקי שנמסר למשקיע. כך לדוגמה, קרן הנסחרת בבורסה ומבקשת לגייס כספים מהמשקיעים באמצעות תשקיף לציבור נדרשת לקבל את אישור הרשות לני"ע שמפעילה פיקוח ורגולציה מחמירים ככל הניתן, זאת כדי למנוע מצבים של הטעיית המשקיעים ואובדן כספי ההשקעה כתוצאה מכך. 

אחד המקרים שבלט לאחרונה ועלה לכותרות היה זה של קרן הגשמה שספגה קנסות כבדים מצד הרשות בטענה כי הקרן נקטה בצעדים של הטעייה מכוונת כלפי הלקוחות והציגה מידע מעוות וחצאי אמיתות באשר לתשואות ואטרקטיביות ההשקעה. מכאן, המשמעות היא כי קרן סחירה היא כזו הפועלת תחת רגולציה ופיקוח הדוק לעומת קרן פרטית שאינה נמצאת תחת גוף מפקח ספציפי ובהתאם לא נתונה להגבלות בכל הנוגע לאופן ואמינות המידע המוצג ללקוח. 

כל פרמטרים אלו למעשה מבדילים בין קרן נדל"ן כזו או אחרת ונדרשים לבחינה קפדנית על-ידי המשקיע הפוטנציאל כדי להבין האם פעילות הקרן, מדיניות ההשקעה ויתר האלמנטים המגדירים את פעילותה הולמים בצורה מיטבית את דרישותיו ורמת הסיכון שמוכן ליטול על עצמו במסגרת ההשקעה.