מהי קרן נדל"ן ואיך אפשר להשקיע דרכה?

קרנות נדל"ן בישראל, המכונות כאמור גם כקרנות ריט, הן למעשה קרנות השקעה הפועלות כתאגיד שתכליתו החזקה וניהול פרוטפוליו נכסי נדל"ן מניב בישראל או בחו"ל, לרוב במסגרת הנישה הספציפית בה מתמחה הקרן – מתחמים מסחריים, מרכזים לוגיסטיים, פרויקטים למגורים ('מולטי פמילי'), משרדים, מלונאות וכיוצא בזה. 

המונח נדל"ן מניב מתייחס לכל נכס נדל"ני המניב לבעליו שכירות שוטפת, כלומר מייצר תזרים מזומנים לחברה או הקרן המחזיקות בו ובהתאם גם למשקיעים. אותן קרנות, פרטיות וציבוריות, מגייסות כסף מהמשקיעים המהווה את הבסיס הכלכלי שלהן והדלק לפעילותן העסקית, אלא שכל אחת מגייסת מציבור המשקיעים בדרך אחרת. 

קרנות נדל"ן מניב פרטיות אינן נסחרות בבורסה ולכן מגייסות באופן ישיר את המשקיעים ומשווקים להם את הפרויקטים ונכסי הנדל"ן המיועדים להשקעה, כמו גם את יכולות הקרן, הוותק שצברה, הצמרת הניהולית וחברי וועדת ההשקעות, שהם אלמנטים חשובים בבחירת הקרן שאצלה יניח המשקיע את כספו. מנגד, קרנות נדל"ן ציבוריות הנסחרות בבורסה לניירות ערך, בדומה לכל מכשיר פיננסי אחר, מאפשרות למשקיעים לרכוש את מניותיהן ודרך כך להיחשף לפעילותן העסקית, כאשר הרווחים מגיעים למשקיעים בדמות עלייה בערך המניה לצד חלוקת דיבידנד אחת לתקופה, כאשר היקפו נקבע ביחס לשורת הרווח.

מעמדן של קרנות הנדל"ן הציבוריות (הנחשבות במסגרת ההשקעה השותף הכללי) הוסדר בשנים האחרונות וכיום הן כפופות, בדומה ליתר החברות הבורסאיות, לחוקי הרשות לני"ע ועליהן לעמוד בתנאים שקבעה. כך לדוגמה, קרן ריט מחויבת לחלק שיעור של 90% מהרווחים החייבים במס לבעלי המניות על בסיס קבוע; ישנו סף מינימלי להחזקת נדל"ן בישראל; אפשרויות מינוף מוגבלות של עד כ-60% וכיוצא בזה. מאידך, קרנות אלה גם זוכות להטבות מס מפליגות, כדוגמת פטור ממס חברות ומיסוי חד שלבי ברמת בעלי המניות בקרן, שהופכות אותן לאטרקטיביות עוד יותר. אחת הדוגמאות לקרן כזו היא מניבים קרן הריט החדשה בע"מ.

יתרונות השקעה בקרנות הנדל"ן

המוטיבציה של המשקיעים במהלך השנים האחרונות להשקעה בקרן נדל"ן זינקה בצורה חדה כאשר הסיבה לכך טמונה בתנודתיות הגוברת בשוקי ההון, סביבת הריבית האפסית המייצרת מימון זול לקרנות הנדל"ן כמו גם, ואולי בעיקר, נוכח רצון המשקיעים לפיזור השקעות וגיוון התיק באמצעות אפיק הנחשב לתנודתי פחות, יציב ובעל פוטנציאל תשואה גבוה. כל אלו מקבלים חיזוק גם נוכח שלל היתרונות שהשקעה בקרן נדל"ן מספקת:

הכנסה מניבה ויציבה – רובן המכריע של קרנות הנדל"ן, פרטיות וציבוריות כאחד, פועלת לפי מודל עסקי אחיד – הקרן רוכשת נכס מניב, לרוב באזורי ביקוש ("פריים לוקיישן") יחד עם שוכר יציב לאורך זמן, ומחלקת את ההכנסה השוטפת כדיבידנד למשקיעים. כלומר, המשקיעים נותנים את המושכות לקרן שתנהל עבורם את העסקה וזו מייצרת צינור מזומנים לבעלי המניות. 

השקעה פאסיבית וחכמה – השקעה בקרן נדל"ן מניב ישראל למעשה מנטרלת מהמשקיע את הצורך בהיכרות עם תנאי הסביבה העסקית בו ממוקם הנכס, הבירוקרטיה המייגעת, תחזוקה ותפעול הנכס ויתר הצרכים הנדרשים לניהול העסקה. המשקיע נותר פאסיבי לאורך כל התהליך ונהנה מהישענות על יכולותיה המקצועיות והניסיון שצברו מנהלי ההשקעות בקרן.