כיצד לבצע השקעות נדלן בארה"ב בצורה הנכונה
השקעה מעבר לים בנכסי נדל"ן, בעיקר בשוק הנדל"ן הלוהט של ארה"ב, כבר מזמן הפכה לחלופה שרבים מהמשקיעים אימצו מתוך הבנה כי אלה מגלמות בהרבה מהמקרים תשואה אטרקטיבית ויציבה לאורך זמן. עם זאת, מכיוון שמדובר בהשקעה מרוחקת שכמעט ואינה נשלטת בידי המשקיע, ישנם מספר כללי ברזל שחשוב ליישם כדי לנטרל סיכונים ולהבטיח עד כמה שניתן שאתם הולכים יד ביד עם חברה מקצועית ואמינה. הנה כל מה שצריך לדעת על איך לשמור על כספכם מפני עסקות נדלן מפוקפקות.
שוק הנדל"ן בארה"ב מהווה מוקד משיכה עבור משקיעים מכל העולם, ובכללם לא מעט ישראליים, המבקשים להשקיע את כספם בנכסי נדל"ן המגלמים תשואה פוטנציאלית גבוהה ביחס לחלופות המקומיות. ארצות הברית, בשונה מרוב מדינות העולם, מאופיינת בהיצע כמעט בלתי מוגבל של השקעות נדל"ן מכל הסוגים ובטווחי מחירים משתנים.
המגמה של השקעות בארה"ב ארוכת שנים אך אפשר לראות במשבר הכלכלי העולמי בשלהי שנת 2007 ('סאב פריים') ששטף את המדינה כאחד הטריגרים שהביא לנהירת משקיעים, לאחר שאלו זיהו את ההזדמנות להשקיע בנכסי הנדל"ן במדינה על רקע הירידה החדה שספגו בערכם בעקבות השלכות המשבר. באופן לא מפתיע, במקביל החלו לקום שלל חברות וגופי השקעה שהציעו את שירותיהם עבור המשקיעים באיתור הנכס האידיאלי בארה"ב וניהולו במטרה לייצר למשקיע הכנסה שוטפת ויציבה.
אלא שבדרך כמה דברים השתבשו. הרצון לביצוע השקעה בארה"ב פיתה לא מעט משקיעים ששמו את כספם בנכסים שהוצעו להם על-ידי גורמים לא מקצועיים, בלשון המעטה. מאז, אמנם השוק השתכלל אך עדיין ישנם מספר צעדים הנדרשים מכל משקיע במטרה לבחון את טיב וכדאיות ההשקעה וכך להימנע ממצב שכספי ההשקעה יורדים לטימיון. הנה כמה טיפים מקצועיים וחשובים מאין כמוהם שיסייעו להקל בהחלטה – האם מדובר בהשקעה אטרקטיבית או כזו הטומנת בחובה לא מעט סיכונים.
אמינות הגורם המתווך – סוגיית האמינות נוגעת לכל השקעה אך על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בהשקעה בנכס נדל"ן מעבר לים, שבמרבית המקרים למשקיע אין כמעט שליטה לגבי מצבו והנעשה בו. בהשקעה או רכישה של נכס ובכלל באשר השקעות נדלן ארהב, המשקיע נסמך בעיקר על הידע שהחברה מספקת ולכן חשוב להבין האם הצוות הניהולי המופקד על העסקה מתמחה בשוק הנדל"ן באזור הרלוונטי, צבר וותק של עסקות בעלות אופי דומה ומודע לכל הסיכונים הכרוכים בהשקעה – וכמו בכל השקעה, תמיד הם קיימים.
תרצו שנחזור אליכם?
כדי להבטיח זאת, בסוג עסקות אלה רצוי להיפגש עם מנהלי החברה המשווקת, להכיר ולהבין שהנכם פועלים מול דרג ניהולי מיומן שאפשר להפקיד בידיו את כספכם. לצד זאת, גם אם התרשמתם לטובה, אסור להיסתמך רק על המידע שאלו סיפקו לכם – תידרשו שקיפות מלאה בנוגע לנכס, מאפייניו, מיקומו וסביבת המגורים, מצבו הפיסי, בעליו הנוכחיים, הצדדים המעורבים בעסקה (מוכר ומתווכים) ולא פחות חשוב – חוזה השקעה\מכירה.
חשוב לזכור, זהו מידע קריטי שהנכם כמשקיעים זכאים לדעת כך שאם נתקלתם בהתחמקות מצד החברה באשר לאלו, חסכתם לעצמכם עוגמת נפש וזה בהחלט סיבה מוצדקת לנטוש את רעיון ההשקעה עימה, אך כמובן לא לפסול לגמרי את אופציית השקעה נדלן ארהב.
היכרות ולמידה של מאפייני השוק – המרחק מייצר אתגר עבור כל משקיע המחפש לשים את כספו בנכס נדל"ן בארה"ב אלא שעדיין עומדת לרשותו אפשרות לבדוק את הנכס ומיקומו, שכן מדובר בפרמטר חשוב שעשוי להשפיע במידה רבה על העסקה והיכולת לייצר ממנה תשואה נאה.
כיום ישנם לא מעט אתרים המספקים למשקיעים כמעט כל פירור מידע ולכן העניין תלוי בעיקר בזמן שתקדישו לכך. עם זאת, יש לציין שאלו תורמים בעיקר להיכרות כללית עם האזור בו ממוקם הנכס ויש לקחת בערבון מוגבל את היכולת של אותם האתרים לבצע עבורכם הערכת שווי מדוייקת, שכן לרוב הם עובדים לפי אלגוריתמים שניזונים מנתונים מוטעים שמעוותים את המציאות בשטח.
חשיפה לנכס בודד או פיזור ההשקעה – השקעה בנדלן בארהב מתאפשרת דרך רכישה ישירה של נכס או באמצעות חברת השקעות נדלן בארה"ב המציעה למשקיעים לחלק את כספם בין מספר נכסים או פרויקטים כצעד של פיזור סיכונים. ההבדל בין שתי החלופות מהותי – אם ברכישה של נכס נדרש המשקיע להיות אקטיבי באשר בכל הליך ההשקעה ולאחר מכן בניהולו השוטף (הכנסת שוכרים, דמי השכירות, תיקון ליקויים וכיוצא בזה, באופן עצמאי או דרך חברת ניהול), בהשקעה בחברה עצמה המצב שונה לחלוטין.
כאשר משקיע בוחר בגוף הפועל בשוק הנדל"ן ומשתמש בכסף לביצוע השקעות, המשקיע פאסיבי ונסמך על האסטרטגיה ומדיניות ההשקעה של הגוף המנהל ללא צורך בהתערבות מעשית. מדובר בסוגים שונים של דפוסי השקעה, פיזור סיכונים או התמקדות, שכל משקיע נדרש לבחון איזו מבין השתיים הולמת את רצונו ויכולותיו הכלכליות בצורה מיטבית.
הפקדה בחשבון נאמנות וזכויות המשקיע – עניין זה נוגע במנגונונים שהחברה המשווקת או היוזמת החילה במטרה להגן על כספי המשקיעים. המצב האידיאלי הוא הפקדת כספי ההשקעה כשלב ראשון בחשבון נאמנות המבטיח כי לא ייעשה שימוש בכסף לרעה והוא יועבר לחברה רק עם התקדמות העסקה. במסגרת החוזה מול החברה רצוי להביא עניין זה בפני החברה ולבדוק שהתנאים בהירים ומפרטים את הזכות לפעול למשיכת הכספים במקרי קיצון.
פרמטר נוסף שעשוי להעיד על מהימנות ויכולות הגוף הוא האם קיים בנק מלווה לעסקה. משמעות הדבר היא שאם הבנק התיר לגוף הלוואה כספית, ייתכן ומדובר בגוף מקצועי הפועל כדין. מנגד, היעדרו של בנק מלווה, אם כי לא בהכרח, עשויה לרמוז על כך שהבנק לא מאשר הלוואה לחברה או גוף שאינם יכולים להעמיד ערבויות, מצב המעיד על מצבם הפיננסי.
כמו-כן, ברכישה ישירה יש לשים לב כי הנכס נרשם כחוק וכדין על שם המשקיע ולא בדרך עקיפין (עניין שפעמים רבות מנטרל את הזכויות בבעלות הנכס). בהשקעה הניתנת כהלוואה לחברת הנדל"ן יש לבדוק כי הנכם זוכים כמשקיעים לביטחונות כלשהם שיהוו רשת ביטחון במצבים של הכשלת העסקה.
התייעצות עם אנשי מקצוע – כמו בכל עסקת נדל"ן מורכבת רצוי להסתייע בעורך דין מקצועי הבקיא בתחום שיידע לבחון את מסמכי העסקה, החוזה והתנאים, ולמעשה לקבוע האם אלו מוגדרים כסבירים כלפי המשקיע ולא גורעים מזכויותיו. יתרה מכך, חברה רצינית היא כזו שאנשי מקצוע (עורכי דין ורואי חשבון) מתלווים מטעמה לעסקה.
בשורה התחתונה, השקעות נדלן בארהב הפכו במרוצת השנים לאפיק השקעה פופולרי שרבים מהמשקיעים רואים בהן כעוגן כלכלי בתיק ההשקעות. עם זאת, מדובר לעיתים בהליך מורכב הדורש בחינה קפדנית של החברה המשווקת, היכרות עם תנאי השוק, סטטוס הנכס ושאר האלמנטים הקריטיים המשפיעים במידה רבה על הצלחת העסקה. אחרי ניסיון של שנים בליווי משקיעים בבחירת וניהול השקעות בשוק הנדל"ן בארה"ב, המומחים הפיננסיים שלנו עומדים גם לרשותך וישמחו לייעץ ולהכווין בין שלל האפשרויות והחברות בתחום, כדי להבטיח שאתה הולך יד ביד עם הטובים ביותר.
